程序人生番外篇之房产
前言
我开通了一个微信公共号“王和阳的航海日志”，在上面记录着自己的学习、思考、实践和成长的过程，欢迎关注、交流和拍砖。
背景
浙江温州某县级市的一套二手房，从2017.7月开始卖，一直持续到2018.4，中间经历了2次谈判告吹、两次调价、与中介的无数次扯皮、被中介欺骗和戏耍等心酸历程，最终以118.5万，均价8800/㎡的价钱售出。在这里记录下我的经历，希望对有类似经历的人有所帮助。
这套房子是2007年买的，10年的房龄，一直是简装然后租给别人的。一开始的时候我的想法也很简单，找个中介挂那里就完事了，然后找了一个中介挂在那里。但看的人很少，其中有一个原因是我后来才意识到的，那就是房子里当时还有租客，他白天都不在家，钥匙又只有一把，所以这对于想看房的人来说就会很不方便。
所以这边得出的第一个教训就是：如果想卖房，那么房子就不要再租给别人了，趁早和租客解约，这能提高看房效率。
在三四线小城市卖房天然地就存在一下两个问题：
- 三四线城市的买盘少
- 大多数人只喜欢买一手房（读文章的你想想你自己对新房和二手房的态度，就能很好地理解这一点）
卖房前的准备
在和租客解约并拿到房子后，其实还有一些事儿是值得做，因为我的这套房子已经有10年房龄，在一些中介和看房的人的口中，就变成了房龄大，房子要打折。但现实其实完全不是这样的，房子一点都不老，只是欠打扮。对于二手房来说，卖的时候注意要打扫一下。
所有的旧家具，什么沙发、桌子、椅子，统统扔掉或卖掉，一个都不要留。你以为这些家具留着会让买的人可以省心一点吗？错了，大错特错，这些旧家具留着只会占空间，显得房子又老又旧，把这些家具都扔掉，反而能让我们的房子显得空间更大。
还有一点，老房子的墙壁一般都会有点破损乃至发黄，如果确实影响外观，那么完全可以花一点钱去把墙壁刷白白，大概2000元就足够把房子里所有的墙壁全部刷一遍，房子品质绝对是焕然一新，卖价的时候也更有底气。
这里再讲讲关于信息渠道的重要性，对于卖二手房来说，重要的是让真正的买客看到你的房子。所以前期的宣传和拉新是很有必要的，这里我一开始犯的错误，就是想当然地只挂了两家中介，结果看的人就很少。后来我才想到，是不是应该放到58同城上会更好些，因为对于很多三、四线城市来说，链家、我爱我家等专业的房产APP是不存在的，但58同城就是个例外[1]。
这里需要说明的一点是，千万不要指望中介会帮你把信息发到58同城上，这件事是百分百不靠谱的，用大腿想也知道，没有哪个中介愿意平白无故把房源信息公布给其他中介看。获取房源对中介而言是很重要的事儿，在一个三四线城市，一旦一个人把房源信息公布到58上，那么马上就会有无数中介疯狂复制他的信息然后用自己的名义发布出去。所以这里的话建议大家自己拍照上传到58同城，然后等着中介电话上门吧。
关于引流
在58同城上挂了信息后，建议再购买一个广告服务（大概1天7元的样子），让自己的信息能展示在更前的位置。不出意外的话，会有无数中介疯狂打电话上门。下面我们以一段常见的对话为例，来分析 ^[1]^ 。
“王先生，请问您城市花园的房子卖么”。
“卖的，20000/m”
“哦，这个价位可能高了点。您知道，楼上刚成交了一套8楼的，才卖18000/m”。
“我装修很好的。哦，到时候再谈吧”。
“我这里有个客户，您看17500/m可以谈么”。
“客户看中了再说”。
“好的，那我们想明天上午带客户来看看您房子，您看可以么”。
“可以的”。
“您方便签个独家委托么？”。
“我考虑考虑”。
“还有，我们的佣金是1%，您知道么。您放心，我们是绝对不吃差价的”。
“好，我知道了”。
好了，现在让我们分析一下这段对话。在这短短的二三分钟中，有几句是真话，有几句是欺骗。
单纯善良不懂欺骗的少年少女们，会说“我看着全部都是真话呀，都挺诚恳的呀”。
抱歉，其中真话的比例，是0%。既不是100%，也不是50%，而是0%。
为什么这么说呢？这就首先要从中介这个行业自身说起。
首先，与大多数人的认知差不多，每个人在和中介打交道的过程中，几乎是充满了谎言和套路，为什么会这样呢？人与人之间最基本的信任去哪里了呢？
因为中介是一个几乎没有回头客的行业，绝大多数人终其一生也就买卖一套房，而这就意味着中介几乎永远在和新的人见面，也意味着他的欺骗代价会特别低。相比之下，某某小区里的超市，品质和价格就会靠谱一些，因为小区超市的犯错成本太高，任何欺骗顾客的事儿都会很快在小区里一传十，十传百地传开。
此为行业背景，然后我们再看现实需求情况。对于中介，其实重要的是成交量而不是房价，他们最关心的是这个月成交了多少套，至于房子到底是卖贵了/卖减了，对他们而言其实并不是很重要。
一般情况下，当你报价了之后。无论你报什么价。中介的回答永远是：“哎呀，您这个价格太高了，在xx幢xx楼刚卖了一套，价格只有xxx万”。
而这个价格，一般是9折，并且在后面的电话里，中介会找出各种奇奇怪怪的理由来压低你的报价，例如什么旁边有寺庙、房龄大、没有装修……..中介这么做的目的，就是获取廉价的房源，并压低房东的心理价位，这样才便于后面的成交。而整个小区这么大，这么多套房子，你又不可能每套房子都知道，所以这个xxx万完全就是中介吹牛逼吹出来的，以至于在中介的口中，整个小区/地段的房价都是下跌的，丫草稿都不打一个，张口就是一个9折——房价下跌的泡沫全是丫吹牛逼吹出来的。
所以正确的做法是什么呢？正确的做法是去问那些和你利益无关的人，比如小区看门的大爷，巡逻的保安，问他们，并逛一些本地论坛（例如百度贴吧），并多和身边的买卖过房子的亲戚朋友聊天，这才是获取真实房价的利器。
另外，独家委托这个东西，绝对是不能信的，撑死两三千的签赔金，根本就是在打发叫花子。
关于谈价
在经历了前期疯狂地客户看房后，中间你会收到无数中介的报价，中介最喜欢问的，就是“你的房子最低价是多少？能不能便宜点？”。对于这个问题，没有多少经验的小白会回答“有房客诚心买的时候再谈，可以便宜一点”。
错！全错！上面的那个回答，是百分百错误的。举个简单例子，假设你挂牌价是200万，一旦你是这么回答的，那么中介立马就会在本子上把你的报价改成190万，并标注“此套房源还有较大的下调空间”。然后就开始190万、185万、180万一点点试探你的底线，直到你恼羞成怒，气得破口大骂。
所以正确的做法是什么呢？
第一次中介询价：“可以便宜点吗？”
回答：“不可以，就是这个价。”
中介第一次带客人看房后：“可以便宜点吗？”
回答：“不可以，就是这个价。”
中介第二次带客人（二次看的客人一般都会带上自己的七大姑八大姨）看房后：“可以便宜点吗？”
回答：“来，坐下来我们慢慢谈价格。”然后才是99折，98折一点点让步。
这里需要注意的是，真正诚心的买客，一般都不会只看一次房，而且若是真正诚心的买房客，断然是不可能只询价一次就跑了的，所以对于房东来说就要坚定些，我们是诚心卖房的，挂的价本来就是真实成交价，而不是中介口中扯淡的9折低价。
写在最后
看到这里，可能会有人觉得我在黑中介，但其实我只是在陈述事实罢了。这个行业的水很深，还有更多沉在冰山脚下的套路等着你去发现。关于这一点，我想讲一件事。
12306开通的那年，有一点观点在网络上甚嚣尘上，大意是说12306只能在网上使用，而大批过年回家的农民工是不会上网的，所以12306很不公平。关于这一点，我只想说，这样的理由完全就是扯淡。如果这个逻辑能够成立，那么干脆把所有的外国电影给禁掉好了。因为大部分人都不懂英文，你让TA怎么看电影呢？
在这个世界上，从来不乏要学会上网才能使用的12306，但是我们不能因为自身的懒惰而要求禁止12306，同样的道理，我们不能因为自身从天下掉下来的一厢情愿和善良，就要求中介对我们百分百真诚。说到底，12306和中介，都是降低信息流通成本的。
所以我们应当去了解中介，了解房屋买卖，并以一颗坚韧的心去面对这一切，这才是我们应当有的态度。
1.58同城：http://www.58.com
2.水库论坛之中介篇：http://www.shuikult.net/html/shishang/410.html