【053】“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断

观点1：“三道红线” 是楼市防火墙的进一步表现

2020年房地产政策导向上更中性，既不表态加码棚改稳经济，又不提及推进房产税给行业造成压力。近期“三道红线”政策实际上是“楼市防火墙”的进一步表现，目的是短期控制企业投资“防风险”、长期进一步剥离楼市与经济增长的关系

2020年房地产市场定调

“三道红线”进一步完善楼市防火墙

“三道红线”根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债房企(一般是高周转企业)，短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标。长期来看，“三道红线”使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，逐步实现经济与楼市的切割

观点2：土地市场短期特征

2020年头部房企拿地回归一二线城市的特征明显。“三道红线” 后具有容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的来源

土地市场经历快速反弹后开始高位回落

北京:房企参拍热情下降，土地成交溢价率走低

2020年下半年，北京的土拍市场可以称得上是“开门红”。7月14日、22日接连两场土拍，房企竞拍热情高涨，其中房山区地块经历了108轮竞拍，溢价率达到41.34%;然而8月底以来， “三道红线”融资政策出台，由于北京地价较高对房企资金要求更高，此次融资政策的出台对北京土拍影响明显，土拍报名房企减少、竞拍热情下降，多宗宅地底价成交

观点3：商品住宅市场短期特征

“三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资金流入，三四线城市地段较差的低流速项目降价促销现象增多，而核心一二线及强三线城市优质地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺，成为房企短期利润来源

华东区域:1-9月多数城市市场复苏强劲，量价齐升

从1-9月商品住宅累计成交情况来看，华东区域大部分城市住宅成交量较去年同期呈不同程度增长;与其他区域相比，华东区域在住宅市场方面复苏强劲;而价格方面，华东区域城市价格较为坚挺，除个别城市外，1-9月成熟住宅均价保持正增长

观点4：“三道红线”后房企增加经营杠杆

“三道红线”后房企投资被迫降速，苦修内功、提升经营杠杆成为企业短期调整的突破口。融资端加强现金流管理、探索多元化融资;投资端转向防风险为主的布局调整;销售端加快销售回款

房企策略调整方向

观点5：商品住宅市场中短期趋势

“三道红线”后房企短期策略调整将加快全国销售面积的增长，推动2020年至2021年全国销售面积进入上行周期。而打折促销现象的增多，将放缓全国销售价格上涨，预计至2021年底过渡至价格周期上行

未来趋势判断逻辑

商品住宅销售面积与价格的关系

从商品住宅销售面积与价格的关系看，全国商品住宅销售面积进入上行周期后，市场库存消化、开发商积极补库存、地价推涨房价等因素推动成交价格进入上行周期。从历轮周期来看，一般价格周期滞后于成交面积周期9-10个月

观点6：房地产市场长期趋势

从国际视角来看，2022-2029年弱美元周期下，资金流入高回报的发展中国家，中国面临外汇流入压力增加，将通过紧缩信贷的方式对应外汇占款增长。“三道红线”进一步实现经济与楼市的切割，避免房地产挤占实体经济信贷。而房企将面临长期融资紧张的环境

2022-2029年为美元弱周期

弱美元周期:资产收割的风向标，过剩美元资本流入其他经济体进行投资和投机，中国作为发展强劲的高投资回报国家，将成为国际资本流入的主要国家之一。预计2021年3季度之后，美元进入弱周期，受新冠影响下，2020年上半年美国大幅采取量化宽松，美元弱周期时间点可能会提前

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