研究背景

疫情对大部分产业都产生了较大的冲击，但是疫情得到控制后北京的楼市也开始回温，二手房市场开始稳步回暖，本次项目的研究目的就是对复工后当前二手房市场的情况进行分析，分析影响二手房价格的影响因素，构建合适的房价预测模型为二手房价格评估提供决策支持

数据来源：爬取北京二手房相关信息，截止时间2020.08。

二手房价格影响因素探索

1.指标概述

2.北京各地区二手房价格分布

1. 二手房市场价格高的区，房源量也相对充足。
2. 各区房源中怀柔的房价最高且房源量较少，这部分房源大都是“郊区别墅”类型，周围环境优美适合度假。
3. 海淀、朝阳东城西城的房价稳居前列，且房源充足。 西城这块教育资源充足，是作为学区房的首选，海淀，朝阳是经纪发展的重心。
4. 由于7月份北京出台学区房相关政策，西城的学区房价格波动较大，且房价稳榜首。

3.楼层及朝向对二手房价格的影响

1. 地下室的价格显示的最高，经查证大多是地下商场这样的房源，所以在价格和均价上也是相对比较高，不过这部分房源量相对较小，且大部分分布在东城和西城地区。
2. 楼层越高，其价格反而相对会低一些，同时高层的房源数量相对较多。
3. 朝东的房子均价最高，朝北则最低，均价相差达到了100万左右。

4.楼型对北京二手房价格的影响

1. **板楼的房源数量是最多的，价格却是最优惠的，**且板楼的通透性好，便于采光，公摊面积小，适合预算较低的客户考虑入手。
2. 对于北京地区而言平房的价格是最高的，且房源量稀少，这类房源大多是北京的四合院，在寸土寸金的北京能够成交的房源本身就较为少，且大多都是有传承历史的，这也使得平房价格高居不下。
3. 塔楼的价格是仅次于平房的，且房源量适中，塔楼改造灵活，且抗震性很好。预算充足的客户可以考虑入手。
4. 暂无数据的房源其平均价格也很高，需要具体求证缺失的原因再另行分析（如：别墅的房型不是很好区分楼型是否会选择选择暂无）

5.装修情况对北京二手房价格的影响

1. 房源量以及房源的平均单价都是跟着装修情况相关的，精装的房源最充足，且价格相对较高。
2. 毛坯房的房源量相对较少，且价格相比简装每平可以降低6千左右，预算较低的客户可以考虑入手这款的房子。
3. 其中装修情况为“其他”的房子有40%的房子都是在远离地铁的，且这部分的房子面积相对较大，价格也相对较低

6.面积对北京二手房价格的影响

1. 根据左图可知，除了特殊值之外，二手房总价分布大都在随着面积的增长而升高。
2. 整体来说地铁附近的房价会相对更高一些，同等面积其价格上涨空间会相对更大。
3. “天价房”大多是远离地铁的房子，且房源数量叫少。–“郊区别墅”和“四合院”这种。

7.建筑时间对价格的影响

1. 总体来看北京65年以上的老房子和近5年修建的房子均价最高，且相对数量较少。
2. 房子建筑时间在16年左右的房源数据量是最多的，且价格适中，选择空间会比较大。

8.地铁对房子均价的影响

1. 根据是否临近地铁可以看出，靠近地铁的房源相对价格会高一些。
2. “天价房”大多都是出现在远离地铁的一些“别墅”或者“老四合院”。
3. 整体来说地铁附近的房价会相对更高，与实际情况相符。

二手房价格评估

根据Python构建决策树、随机森林等模型后选取了预测效果最好的随机森林模型。（因为随机森林更加适合）

1.房价主要影响因素

1. 根据上诉结果可以看出，对二手房价格影响最大的是面积，其次是所在区和建筑时间。
2. 楼型和是否临近地铁的这两类指标，对房价也是有一些影响的。
3. 客厅数的多少对总价的影响相对比较小。

2.场景预测

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